Dispositif Pinel : Est-il encore avantageux d'investir ?

Dans le panorama de l'investissement immobilier français, le dispositif Pinel tient une place de choix. Cependant, à la lumière des récents changements et évolutions, la question mérite d'être posée : est-il toujours avantageux d'investir dans le cadre de la loi Pinel ?

Notre agence immobilière de Nantes vous propose de répondre à cette question dans cet article. Nous vous parlerons également d’une alternative à l’investissement en Pinel : la location meublée non professionnelle.

H2 Évolution des avantages fiscaux du dispositif Pinel

Actuellement, il existe deux types de dispositifs Pinel qui coexistent : le Pinel classique et le Pinel +. En 2023, les avantages fiscaux du Pinel classique ont été réduits :

• Pour une durée de location de 6 ans, la déduction fiscale est de 10,5% du prix d'achat.
• Pour une durée de location de 9 ans, la réduction fiscale est de 15% du prix d'achat.
• Pour une durée de location de 12 ans, la réduction fiscale est de 17,5% du prix d'achat.

Cependant, il est important de noter que l'année prochaine, lors de la dernière année du dispositif Pinel classique, les avantages fiscaux diminueront encore, avec des déductions fiscales allant de 9 à 14% en fonction de la durée de location.

De façon claire, sur le plan fiscal, le plus attractif actuellement est le dispositif Pinel +. Les avantages fiscaux peuvent atteindre jusqu'à 21% pour une durée de location de 12 ans. Cependant, pour bénéficier du Pinel +, le logement que vous envisagez d'acheter devra répondre à de nombreux critères, tels que des surfaces minimales en fonction de la typologie (par exemple, un appartement de 2 pièces devra faire au moins 45 m²), ainsi que la présence d'un espace extérieur et d'une double orientation, entre autres.

En conséquence, ces contraintes entraîneront nécessairement un coût supplémentaire pour l'acquisition de ce logement. Par conséquent, même les promoteurs immobiliers proposent très peu de biens adaptés. Nous estimons qu’environ 5% de l'offre actuelle permet de bénéficier du dispositif Pinel +.

Faut-il encore investir en loi Pinel ?

Deux questions se posent : Investir dans le dispositif Pinel est encore réellement avantageux? Est-ce si préoccupant qu'il finisse par disparaître ? Avec l'augmentation des prix d'achat et la baisse des avantages fiscaux, l'intérêt diminue progressivement. De plus, il est important de rappeler qu'en échange des déductions fiscales, vous devez pratiquer des loyers environ 15% inférieurs à ceux du marché libre.

Il est donc indispensable de choisir soigneusement où vous investissez. Néanmoins, dans l'ensemble, le dispositif Pinel reste attractif et surtout utile, car il contribue à la création d'une offre de logements à loyers modérés. Le gouvernement cherche à permettre aux grands investisseurs institutionnels de prendre le relais des particuliers.

C'est pourquoi la fin du Pinel est prévue à partir de 2025. Cependant, en réalité, ces grands acteurs institutionnels ne représentent qu'une infime partie (à peine 3%) du parc locatif privé. Ils ont largement délaissé le marché résidentiel car ils préfèrent investir dans des secteurs plus rentables et moins complexes à gérer. En clair, en décourageant l'investissement des particuliers, il existe un risque de renforcer dangereusement la pénurie de logements locatifs.

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H2 Le LMNP, une alternative aussi rentable que le Pinel

Le Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP) est une option d'investissement immobilier qui peut se révéler aussi rentable que le dispositif Pinel. Bien que le LMNP fonctionne selon des règles fiscales différentes, il présente plusieurs avantages attractifs pour les investisseurs.

1. Amortissement du bien : L'un des principaux avantages du LMNP réside dans le fait qu’il permet de déduire une partie de la valeur du bien chaque année, ce qui réduit le montant imposable des revenus locatifs.
2. Régime réel : Le LMNP relève du régime réel d'imposition, ce qui permet une déduction des charges réelles liées à la location meublée, telles que les frais de gestion, les charges de copropriété, les intérêts d'emprunt et les travaux d'entretien. 
3. Revenus locatifs attractifs : La location meublée peut générer des revenus locatifs plus élevés que la location nue.
4. Plus de choix d’investissement : Contrairement au dispositif Pinel, qui est soumis à des zones géographiques spécifiques, le LMNP vous permet d'investir dans différentes régions, en fonction de vos objectifs et des opportunités du marché.

Il est essentiel de noter que chaque option présente ses particularités et avantages propres. Avant de choisir entre le Pinel et le LMNP, il est recommandé de prendre en compte vos objectifs d'investissement, votre situation fiscale et vos préférences en termes de gestion. 

Dans tous les cas, il est judicieux de consulter un professionnel de l'immobilier ou un conseiller financier pour évaluer les options les plus adaptées à votre situation.

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