L’essentiel à savoir sur les travaux en copropriété
Jeudi 24 septembre 2020
La réalisation de travaux sur les parties communes doit faire l’objet d’un vote en assemblée générale si cela dépasse un certain montant. Le syndic est habilité à gérer les petits travaux.
L’entretien régulier d’un bâtiment en copropriété est la clé si l’on veut qu’il reste en bon état au fur et à mesure des années. En fonction de la nature des travaux (privatifs, travaux d’entretien, travaux d’amélioration ou encore travaux urgents), les prises de décision concernant les modalités des travaux diffèrent. Votre cabinet de syndic à Nantes vous détaille les différents types de travaux en copropriété.
Les travaux sur parties privatives
Un copropriétaire est libre de réaliser des travaux à l’intérieur de son logement, dès lors que ceux-ci ne modifient pas les parties communes ou n’ont pas une incidence sur l’extérieur du logement. Les travaux privatifs sont à sa charge et ne sont soumis à aucune autorisation extérieure.
Si un copropriétaire souhaite réaliser des travaux sur les parties communes (« une part du bâtiment ou du terrain qui est affectée à l’usage de tous les copropriétaires ou de plusieurs d’autres eux » selon la loi n°65-557 du 10 juillet 1965), il a l’obligation de les présenter en assemblée générale afin que tous les autres copropriétaires puissent donner ou non leur accord par un vote.
Lorsque les travaux concernent les parties communes de l’immeuble, on parle alors de travaux d’intérêt collectif et seul le syndicat de copropriété peut décider de leur mise en œuvre. Il existe plusieurs catégories de travaux de copropriété :
- les travaux d’entretien
- les travaux d’amélioration
- les travaux urgents
Les travaux d’entretien des parties communes
Les travaux d’entretien sont exécutés dans le but de maintenir l'état de l'immeuble ou de prévenir la défaillance d'un élément d'équipement commun.
Ces travaux peuvent concerner les parties communes (entretien des canalisations, entretien de la toiture, remise en état des paliers, entrées, cages d’escaliers, cours communes, voies d’accès ou encore parcs de stationnement) ou les équipements collectifs (entretien du chauffage collectif et des ascenseurs, remplacement d’un équipement ancien par un autre du même type).
A noter, les travaux d’accessibilité sont considérés comme des travaux d’entretien.
En fonction du montant des travaux, le syndic est parfois obligé de faire une mise en concurrence. Enfin lorsque les travaux d’entretien dépassent le cadre habituel d’intervention, une assemblée générale est convoquée afin de pouvoir procéder à un vote.
Le paiement des travaux s’effectue en fonction des tantièmes détenus par chacun des copropriétaires. Lorsque les travaux concernent des équipements collectifs, les dépenses peuvent être réparties en fonction de « l’utilité objective » des éléments. Ainsi, dès qu’un propriétaire a la possibilité objective de bénéficier d’un équipement, il est tenu de participer aux charges.
Les travaux d’amélioration
On appelle travaux d’amélioration les réalisations qui apportent un nouvel élément de confort dans une copropriété. Il peut s’agir de la mise en place d’un ascenseur, de la pose d’un interphone-digicode, d’un ravalement.
La loi rend par ailleurs obligatoire un certain nombre de travaux d’amélioration :
- désamiantage et déplombage,
- mise en conformité des ascenseurs,
- des gaines et canalisations,
- installation d’un compteur de calories et d’un compteur d’eau chaude sur le chauffage collectif
- ou encore suppression du vide-ordure
Généralement assez coûteux, ces travaux doivent être décidés en assemblée générale.
Depuis la loi Alur de 2014, ce type de décision peut être adoptée à la majorité de l’article 25 (loi du 10 juillet 1965).
Ainsi pour que les travaux soient engagés, il est nécessaire que la résolution soit approuvée par la majorité des voix de tous les copropriétaires de l’immeuble, qu’ils soient ou non présents ou représentés.
Le paiement du coût des travaux est réparti proportionnellement entre les copropriétaires en fonction de leurs tantièmes.
Ceux qui ont voté contre la réalisation des travaux peuvent bénéficier d’un échelonnement des paiements sur dix ans. Cette demande doit être notifiée au syndic dans les deux mois qui suivent la publication du procès-verbal d’assemblée générale.
Les travaux urgents
Il arrive parfois que des travaux aient besoin d’être réalisés de manière urgente pour s’assurer de la sauvegarde d’un bâtiment (rupture de canalisation, panne de chaudière en hiver, mur qui menace de s’écrouler). Dans ce cas précis, le syndic n’a pas besoin d’obtenir l’accord préalable de tous les copropriétaires pour engager les travaux, l’avis du conseil syndical suffit.
L’organisation d’une assemblée générale est ensuite organisée pour approuver les travaux a posteriori. Si l’assemblée considère que les travaux n’étaient ni urgents ni nécessaires, elle peut tout à fait les refuser et le syndicat de copropriété doit intenter une action en justice contre le syndic pour obtenir le remboursement des sommes déjà demandées.
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