Quel est le rôle de l’Indice de Référence des Loyers (IRL) dans la révision des loyers ?

L’Indice de Référence des Loyers (IRL) est l’élément auquel il faut se référer pour le calcul des augmentations annuelles de loyers. Publié par l’Insee, il reflète l’évolution des prix à la consommation.

 

Déterminé par l’Insee et rendant compte de l’évolution des prix à la consommation, l’indice de référence des loyers (IRL) fixe l’évolution des loyers. En tant que propriétaire d’un bien en gestion locative à Nantes, vous souhaitez bien comprendre le fonctionnement de la révision des loyers. Cet article détaille tout ce que vous devez savoir sur le sujet.

 

A partir du moment où un bien est loué plus d’un an, le montant du loyer est susceptible d’évoluer. Attention, l’augmentation de celui-ci n’est pas libre et doit se baser sur l’Indice de Référence des Loyers (IRL), déterminé par l’Insee. 

Le contrat de bail doit en outre mentionner une clause d’indexation, précisant le montant du loyer et l’IRL connu à la date de la signature du contrat. Sans cette mention, le loyer dû par le locataire restera constant jusqu’à l’expiration ou la rupture du bail. 

 

Pour connaître l’IRL qui va déterminer l’évolution d’un loyer, il est nécessaire de se référer au calendrier annuel de révision de l’IRL publié au Journal Officiel. Attention les trimestres de référence pour l’IRL ne sont pas alignés sur les trimestres civils. 

- L’IRL du premier trimestre est publié vers le 15 avril et sert de base si la date de révision se situe entre mi-avril et mi-juillet

- L'IRL du deuxième trimestre est publié vers le 15 juillet et sert de base si la date de révision se situe entre mi-juillet et mi-octobre

- L'IRL du troisième trimestre est publié vers le 15 octobre et sert de base si la date de révision se situe entre mi-octobre et mi-janvier

- L'IRL du quatrième trimestre est publié vers le 15 janvier et sert de base si la date de révision se situe entre mi-janvier et mi-avril

 

Pour engager une augmentation de loyer, le propriétaire doit annoncer son intention au locataire par écrit. Il dispose d’une période d’un an à compter de la date de révision annuelle ou de la date anniversaire du contrat pour le lui signaler. S’il ne le fait pas, le loyer n’évolue pas. L’augmentation est effective à compter de la date de la demande du bailleur et aucune rétroactivité n’est possible en cas de revalorisation tardive. 

 

De même, la loi Alur limite à un an l’écart possible entre deux IRL pour le calcul du nouveau loyer. Concrètement, si vous louez un bien depuis 2017 et que vous avez oublié de réviser le loyer en 2019, l’augmentation entre les années 2018 et 2019 sera perdue. La révision du loyer en 2020 prendra pour référence l’indice 2019.

 

Afin de limiter l’augmentation rapide des loyers dans certaines grandes agglomérations, l’IRL sert également de référence lors du renouvellement de bail ou de l’arrivée d’un nouveau locataire. L’encadrement des loyers par l’IRL est fixé par la loi Elan, pour Evolution du logement, de l'aménagement et du numérique (publiée au journal officiel le 24 novembre 2018).

 

Pour pouvoir déterminer l’augmentation du loyer, à la date mentionnée dans le contrat de bail ou à la date anniversaire du bail, il est nécessaire de se munir de deux IRL : celui de l’année en cours et celui de l’année précédente. Le propriétaire doit se baser sur l’indice d’un même trimestre. Si la date de révision du loyer est en septembre, il faudra donc se baser sur l’indice du 2ème trimestre de l’année en cours et celui du 2ème trimestre de l’année précédente pour faire le calcul.

 

La règle de calcul est établie ainsi : 

 

Par exemple, pour un loyer de 1000 euros HT dont la révision est prévue en septembre, le calcul donne :

1000 x 129,72 (IRL 2ème trimestre 2019) /127,77 (IRL 2ème trimestre 2018) = 1015,26€.