Investir dans une SCPI : le placement idéal pour préparer la retraite

Investir dans la « pierre papier » reste le placement le plus rentable et le moins contraignant pour quelqu’un qui veut s’assurer une rente fixe pour sa retraite. Explications.

De plus en plus de Français actifs s’interrogent sur la façon d’obtenir un niveau de retraite satisfaisant en faisant un bon « placement retraite ». Être propriétaire d’un appartement en gestion locative à Nantes, est-ce une bonne solution pour préparer sa retraite ? Certes, mais il existe aujourd’hui une solution plus rentable, il s’agit de l’achat de parts de sociétés civiles de placement immobilier, les fameuses SCPI. 

 

L’investissement dit « pierre papier » a emporté en 2020 l’adhésion de nombreux Français en quête de solutions efficaces pour placer leur épargne. Etant donné la crise économique, les incertitudes qui pèsent sur les pensions de retraite, l’investissement dans une SCPI s’avère très sûr, comme moyen de s’assurer une rente fixe. 

 

Le principe : après avoir acquis en France et/ou à l’étranger des biens immobiliers (boutiques, bureaux, logements de tourisme, etc.) avec l’épargne de plusieurs investisseurs, une société de gestion s’occupe de la location des biens et reverse une quote-part des loyers aux investisseurs, détenteurs de parts de la SCPI. 

L’investisseur perçoit ainsi chaque mois ou chaque trimestre les dividendes associés à sa part. Il s’agit de placements « longue durée », dont la durée de détention avant revente est au minimum de huit ans. En 2019, l’investissement « pierre-papier » permettait un rendement moyen de 4,40 %, très supérieur à ce qu’offrent certains produits bancaires comme les livrets d’épargne ou les assurances-vie.

 

A l’inverse d’un patrimoine immobilier détenu en direct, les parts en SCPI permettent de se soustraire à toutes les contraintes que sont la gestion locative, la taxe foncière, les assurances, les charges diverses, etc. Les parts de SCPI offrent en outre l’avantage de pouvoir être acquises avec un crédit immobilier à un taux très bas et/ou en démembrement temporaire de propriété sur des durées allant de 3 à 20 ans. 

 

Si le souhait de l’investisseur est de jouir des revenus à long terme (dans 10 ou 15 ans) pour compléter sa retraite, il est alors possible de recourir à la formule d’achats de parts en « démembrement temporaire » :  séparer la nue-propriété (droit de disposer du bien et de le revendre) de l’usufruit (droit d’en percevoir les revenus notamment).

L’avantage consiste à récupérer sans frais supplémentaires ni impôts, la pleine propriété des parts après un temps et cela permet une ristourne non négligeable sur le prix des parts. Ainsi le prix sera d’autant plus bas, que le démembrement est long et que la SCPI verse de dividendes. Cette décote peut aller jusqu’à -43 % pour quinze ans, d’après Meilleurescpi.com. En outre, l’investisseur peut acheter plus de parts et comme il est nu-propriétaire, il n’aura aucun impôt le temps du démembrement.

 

Restent deux inconvénients à prendre en considération : l’investisseur ne percevra aucun revenu lié aux parts dans la SCPI pendant la durée du démembrement et s’il veut se défaire de ses parts en nue-propriété (avant le terme du démembrement), il devra lui-même trouver un acheteur, une tache qui, il faut le savoir, peut s’avérer très complexe.

 

Il peut s’avérer compliqué de choisir parmi les différentes SCPI (environ 200 en France). Il est donc absolument nécessaire de se faire conseiller, notamment pour s’assurer un portefeuille varié de parts (Ehpad, bureaux, boutiques, etc.), de manière à minimiser les risques.

 

Ceci est particulièrement vrai en cas de crise d’un segment du marché immobilier, comme celle qui touche aujourd’hui l’immobilier de bureaux avec la crise de la Covid-19 et la tendance du télétravail. 

N’oubliez pas que les SCPI dépendent des fluctuations du marché immobilier. Il est recommandé de vérifier aussi le taux d’occupation de la SCPI, qui ne doit jamais être en-deçà de 90 %. Par ailleurs, tout comme pour l’immobilier classique, il reste plus sûr d’investir dans des SCPI dont les biens sont localisés dans les grandes métropoles.