Tout savoir sur le fonds de travaux en copropriété à Nantes

Gérer une copropriété ne s'improvise pas, et la gestion financière en est un pilier. Chez 4immo, en tant que syndic de copropriété à Nantes, nous accordons une importance primordiale à la bonne gestion du fonds de travaux. Cet élément est souvent source de questions pour de nombreux copropriétaires.

Comment est-il constitué ? À quoi sert-il précisément ? Peut-on récupérer les fonds lors de la vente d’un lot ? Autant de questions auxquelles nous vous proposons des réponses claires et précises dans cet article. Notre objectif est de vous offrir une meilleure compréhension de cet aspect essentiel de la vie en copropriété.

Le rôle et l'importance du fonds de travaux

Le fonds de travaux est une provision financière essentielle au sein des copropriétés. Il sert principalement à financer les dépenses pour divers besoins tels que :

La conception du projet de plan pluriannuel de travaux (PPT) et, si nécessaire, du diagnostic technique global (DTG).
La mise en œuvre des travaux prévus dans le PPT qui a été adopté par l'assemblée générale des copropriétaires.
Les interventions pour des travaux décidés par le syndic de copropriété en situations urgentes.
Les travaux nécessaires pour :

Préserver l'intégrité de l'immeuble.
Assurer la santé et la sécurité des occupants.
Effectuer des améliorations pour la réalisation d'économies d'énergie, même si elles n'étaient pas prévues dans le PPT.

L'assemblée générale peut utiliser tout ou une fraction des montants accumulés dans le fonds de travaux pour couvrir ces coûts. La décision se prend à la majorité identique à celle requise pour les dépenses en question. Il est essentiel que cette attribution considère la présence de zones communes particulières, comme des espaces du bâtiment destinés spécifiquement à certains copropriétaires (tels qu'un local à vélos pour un bâtiment donné) ou des critères de distribution des frais.

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Quels sont les immeubles concernés par le fonds de travaux ?

Le fonds de travaux est une provision financière incontournable pour certaines copropriétés. Mais alors, quels immeubles doivent effectivement mettre en place ce fonds ?

Premièrement, tout immeuble, qu'il soit entièrement ou partiellement destiné à l'habitation, est concerné. Cependant, une nuance est apportée en fonction de l'âge de la construction : le fonds doit être constitué à la fin d'une période de 10 ans après la date de réception des travaux de construction.

Depuis le 1er janvier 2023, seules les copropriétés comprenant plus de 200 lots (que ce soit pour l'habitation, les bureaux ou les commerces) sont tenues de mettre en place ce fonds. Mais attention, cette réglementation va évoluer.
À partir du 1er janvier 2024, les copropriétés avec un nombre de lots entre 51 et 200 devront s'y conformer,
À partir du 1er janvier 2025, cette obligation s'étendra aux copropriétés ayant 50 lots ou moins.

Il est donc essentiel pour les syndicats de copropriétaires de rester informés et de se préparer à ces évolutions, afin d'assurer une gestion saine et préventive de leurs immeubles.

L’approvisionnement du fonds de travaux

Le financement du fonds de travaux est un élément clé pour garantir une gestion sereine des dépenses futures d'une copropriété. Afin de l’alimenter, chaque copropriétaire est tenu de verser une cotisation annuelle obligatoire. Le montant de cette cotisation peut varier selon l'existence ou non d'un Plan Pluriannuel de Travaux (PPT).

Avec un PPT :

La cotisation ne peut être inférieure à 2,5% du montant des travaux prévus dans le PPT adopté.
Elle doit également respecter un minimum de 5% du budget prévisionnel.
Cependant, l'assemblée générale peut, à la majorité des voix de tous les copropriétaires, opter pour un montant supérieur.

Sans PPT :

La cotisation annuelle doit atteindre au moins 5% du budget prévisionnel.
Tout comme avec un PPT, l'assemblée générale peut, à la majorité absolue, décider d'une contribution supérieure.

Suspension des cotisations

Dans certaines situations, l'assemblée générale peut décider de suspendre ces cotisations. Par exemple, quand le montant versé au fonds de travaux excède le budget prévisionnel, ou si les réserves du fonds dépassent de 50% le coût des travaux prévus dans le PPT.

Compte bancaire séparé

Pour assurer une gestion transparente, le syndic de copropriété doit ouvrir un compte bancaire distinct, au nom du syndicat des copropriétaires, pour y déposer les cotisations. Ce compte peut être hébergé dans un établissement choisi soit par le syndic, soit par l'assemblée générale. Les intérêts générés par ce compte sont entièrement reversés au syndicat de copropriétaires.

La récupération des sommes versées dans le fonds de travaux

Lorsqu'un copropriétaire décide de vendre son lot, une question fréquemment posée est celle de la récupération des sommes qu'il a versées au fonds de travaux. La réponse est claire : non, ces sommes ne sont pas récupérables.

La raison en est simple : dès leur versement, ces sommes deviennent indissociables des lots de copropriété et font partie intégrante du patrimoine du syndicat de copropriétaires. Ainsi, elles ne sont pas considérées comme la propriété individuelle du copropriétaire qui a effectué le versement, mais plutôt comme une contribution au bien commun de la copropriété.

Cependant, il existe une nuance à prendre en compte lors de la transaction de vente. L'acquéreur, en reconnaissant la valeur de ces contributions au fonds de travaux, peut décider de compenser le vendeur en ajoutant un montant équivalent à ces sommes au prix de vente initial du lot. Bien que cela ne constitue pas une "récupération" directe, c'est une manière pour le vendeur de récupérer indirectement son investissement dans le fonds de travaux.

Si vous recherchez un syndic de confiance à Nantes pour une gestion optimale de votre copropriété, n'hésitez pas à contacter 4immo. Notre équipe d'experts est à votre écoute pour répondre à toutes vos questions et vous accompagner efficacement.